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房价不可避免上涨的十大原因之一:面粉和面包的辩证关系 涨停股

辩证,不可避免,面粉,房价,原因,十大,包的时间:2021-02-06 16:51:44浏览:131
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这一轮房地产调控并不暴力,比之前的调控更暴力。但即便如此,中国房价真的会降下来吗?面粉价格涨了,面包能不涨吗?而且面粉的价格涨的比面包快,面包的价格能跌吗?

房价必然上涨的十大理由之一:面粉与面包的辩证关系

2011年至2020年,全国平均房价从5379元/m2持续上涨至9860元/m2,年均上涨7.79%。的确,现在是调控房价的时候了。

房价必然上涨的十大理由之一:面粉与面包的辩证关系

新年伊始,以上海为首的房地产调控政策如疾风骤雨般回落,甚至有一城比一城严的趋势。

我们要习惯房地产的调控,记忆最深的是被大力调控,然后房价就大力上涨了。

经过本轮调控,房价还能像以前一样“越来越高”吗?

20年调控= 20年暴涨?

房价必然上涨的十大理由之一:面粉与面包的辩证关系

预测未来房价走势,首先要清楚了解房价的构成。房价由土地成本、建设成本、融资成本和各种税费组成。

土地成本是房价构成中最重要的部分,这是不争的事实。

房价必然上涨的十大理由之一:面粉与面包的辩证关系

中国易居的统计也印证了这个事实。2012年1-11月,土地成本占房价的35.7%,2017年1-11月达到最高的65.5%,2018年1-11月达到62.3%。

因此,土地成本是房地产价格构成中最重要、最核心的部分。所以,地价涨,房价就涨,这是必然规律,也是客观事实。

2011年至2020年,我国土地出让价格年均涨幅为12.74%,其中住宅用地交易价格年均涨幅达到18%,远高于我国房价年均涨幅7.79%。

房价必然上涨的十大理由之一:面粉与面包的辩证关系

从上图可以看出,2011年至2020年期间,除2018年外,全国平均地价和平均住宅地价的涨幅远高于全国平均房价的涨幅。

一般来说,历年全国平均房价的上涨与住宅平均地价的上涨是正相关的,即住宅地价上涨时,房价也上涨。其实这是必然规律,因为地价是房价构成中最重要的因素。

很明显,房价持续上涨的核心动力来自于地价的快速上涨。

房价必然上涨的十大理由之一:面粉与面包的辩证关系

正如我们通常所说的,面粉的价格上涨速度比面包快。

要控制面包价格上涨,首先要控制面粉价格上涨。

在这一轮房地产调控中,我们没有看到任何控制地价上涨的相关措施(其实之前所有的房地产调控都是一样的),但还是把矛头指向了房地产需求。

这一轮调控政策与以往调控政策的本质是通过抑制需求来达到房价下跌的目的。政策的核心逻辑是,由于需求过度,房价持续上涨。

需求上升能推高房价吗?

房价必然上涨的十大理由之一:面粉与面包的辩证关系

根据教科书中的经济学理论,需求的增加确实会提高商品的价格。

但在中国,我们看到的却恰恰相反。房地产的销量只有在之前的房价上涨时才会上涨(根据经济学理论,商品价格上涨会导致需求减少,从而导致商品交易量减少);房价下跌,销量下降。换句话说,是房价上涨刺激了房地产需求的爆发。

这显然违背经济学常识,但这就是现实。中国人有着和买地产买股票一样的心理——追涨杀跌。

房价必然上涨的十大理由之一:面粉与面包的辩证关系

因此,需求并没有推高房价,而是房价的上涨刺激了房地产需求的增加。

基于以上分析,需求不能也没有推高中国房价;中国房价上涨的真正原因是土地价格上涨速度快于房价。

所以,无视面粉涨价比面包涨价快的事实,却打压面包的价格,抱怨床脚的味道有点肚子疼。正确的做法应该是正视面粉价格上涨过快的事实,积极调控面粉价格。

所以,正如孟晓苏先生(现任汇力基金董事长、中国住宅集团董事长、原房改课题组前负责人,见证了中国房改的历史)所说,未来房价肯定会继续上涨。

(本文数据来源:中国指数研究院,整理:燕姿金融)

原文:燕子财经作者:燕子通讯社来了。


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